Gebiedsontwikkeling is ingewikkeld, houd het eenvoudig waar het kan

Op 10 juni vond het symposium “Valse Start” plaats, georgansieerd door de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft. Prof. Friso de Zeeuw en collega’s gaven duiding aan trends, ontwikkelingen en de gevolgen van de kredietcrisis.

Wat zie je op dit moment

Effecten van de kredietcrisis op (stedelijke) gebiedsontwikkelingsprojecten zijn: 1) verkleinen, versoberen, vertragen; 2) goedkopere woningen, geen kantoren meer in het plan; 3) verhoging woningdichtheid, minder duurzaamheid; en 4) de hernieuwde noodzaak tot samenwerken publiek en privaat (positief!)

commerciële partijen trekken zich gedeeltelijk terug uit gebiedsontwikkeling. Corporaties vullen deels dit gat op met een financieringsbijdrage. Maar ook corporaties moeten zich focussen op kerntaken. Ook provincies bemoeien zich meer met gebiedsontwikkeling, als gevolg van de nWRO. Gemeenten leggen nog meer nadruk op grondposities en grex. De mogelijkheden voor verevening worden minder: bijv. versobering openbare ruimte, bovengronds parkeren. De schaal van projecten wordt kleiner, alles wordt opgeknipt in kleinere brokken. Tot slot op de arbeidsmarkt: momenteel is er een enorme uitstroom van kennis over stedelijke gebiedsontwikkeling bij marktpartijen.

Trends

Samenwerking publiek/privaat staat onder druk. Met als gevolg het verschuiven van risico van de markt naar de overheid. Marktdrivers in stedelijke gebiedsontwikkeling zijn: 1) inwoner krimp in Groningen, Limburg en Zeeland, groei in Randstad; 2) klimaat, water & duurzaamheid.

  • Bouwclaim model nieuwe stijl – overheid levert de grond ‘just in time’. Voordeel: geen kapitaalsbeslag voor projectontwikkelaar, geen externe financiering nodig, geen rentelasten;
  • Alliantie model (ipv joint venture) – private partij doet alle voorbereiding van de gebiedsontwikkeling, in ruil voor de realisatie van een deelplan. Voordeel: minder risico voor projectontwikkelaar;
  • Concessie model – goede & scherpe afgrenzing van de overgang van publiek naar privaat. Voordeel: risico beperking voor projectontwikkelaar, géén aanvullende eisen ná aannemen van de concessie om een wijk(deel) te ontwikkelen op basis van programma van eisen.

Conclusies

1. Opdrachtgeverschap: noodzaak tot het nóg scherper formuleren van het publieke Programma van Eisen; opdrachtgever = over-gever van de opdracht aan de markt.

2. Integraal plan moet echt integraal: eindgebruiker meer betrekken, beheer en onderhoud, effecten voor de omgeving etc.

3. Bite the bullet! In vroeg stadium afspraken over verdeling van kosten en opbrengsten op basis van business case. Uitstel is indicatie dat business case niet haalbaar is. Werken met open begrotingen verhoogt transparantie & vertrouwen, maar wat is een ‘redelijke winst’?

4. Procesmatige aanpak: Publieke partij, bepaal ambitie, kies een plan op hoofdlijnen, en kies een partner die bij U en bij het plan past! Plan samen met stakeholders ontwikkelen (dit staat haaks op het huidige aanbestedingsbeleid!).

5. Interactieve planvorming tussen publiek en privaat is te beperkt, uit angst voor aanbestedingsregels (dualisme). Weinig aandacht voor mutual gains approach (win-win), dwz voordelen voor de andere partij.

6. Marktpartijen betrekken om hun kennis en inzichten, niet om een financieel risico te dragen (bijv. Noord-Zuidlijn).


Geef een reactie