Gemeente heeft sleutel in handen voor kleinschalige Ruimtelijke Ontwikkeling

De gemeente heeft de sleutel in handen voor kleinschalige Ruimtelijke Ontwikkeling. De wereld is veranderd, woningen worden niet meer met honderden tegelijk neergezet.

Klantgericht Bouwen goed voor gemeenten, bouwers en bewoners

De kredietcrisis heeft de bouwproductie in Nederland vrijwel tot stilstand gebracht, zo lijkt het. Projectontwikkeling ‘oude stijl’ bestaat niet meer. Gemeenten zien hun ambities in de ruimtelijke ontwikkeling verdampen. Binnenstedelijk worden gaten niet opgevuld, en bij uitleglocaties stagneert de grondverkoop.
Maar met maatwerk is nog steeds heel veel mogelijk. “Klantgericht Bouwen is een strategie die gemeenten helpt om door de crisis te komen”, zegt Hans Middendorp, specialist in Klantgericht Bouwen*“En voor avontuurlijke kopers blijkt de crisis juist een ‘blessing in disguise’! Eindelijk een einde aan de dictatuur van het rijtjeshuis, en ruimte voor bijzondere woonwensen”.

“Alle beetjes helpen, en iets is beter dan niets”

Klantgericht Bouwen gaat over het proces van woningbouw en grondexploitatie vanuit het perspectief van de gemeente, en plaatst de huizenkoper centraal. Was Klantgericht Bouwen jarenlang een niche, die maar niet goed tot bloei wilde komen, nú is het zowat de enige bouwvorm die de crisis trotseert. Het oude VROM had al jaren terug als doelstelling uitgesproken om één-derde van de nieuwbouw in Nederland te realiseren met particulier opdrachtgeverschap (PO). Toch bleven de projectontwikkelaars de markt domineren met hun rijtjeshuizen en series van kleine twee-onder-één-kappers.

Wie even op internet zoekt, vindt talloze voorbeelden van Klantgericht Bouwen: particulier opdrachtgeverschap (PO), collectief particuliere opdrachtgevers met 2 of meer bouwkavels (CPO), en mede-opdrachtgeverschap (MO), bijv. kleinschalige wijkontwikkeling met 20-30 woningen volgens cafetariamodel uit een catalogus, of bouwgroepen die zelf een architect in de arm nemen. Ook veel starters komen met ‘zelfbouw’ aan hun eerste woning.

Gemeente moet particuliere opdrachtgevers actief begeleiden

In een stilliggende huizenmarkt is Woerden er toch in geslaagd om succesvol grond te ontwikkelen. De Riethof in Waterrijk wordt het spraakmakende, groene gezicht van Woerden. De kavels die in De Riethof met CPO zijn ontwikkeld, zijn zelfs zo geliefd dat inmiddels een tweede uitgifte van grond volgens ditzelfde concept binnen Waterrijk heeft plaatsgevonden. Het succes zit vooral in het opbouwen van goede relaties met alle deelnemers en partijen. Een vereniging van particuliere opdrachtgevers vergt immers een andere en veel intensievere benadering dan een projectontwikkelaar.

Christel Muller* begeleidt de zelfbouwers in de gemeente Woerden: “CPO De Riethof was een geweldig uitdagend en creatief proces. In het begin waren er nog geen duidelijke procedures binnen het gemeentehuis, bijv. hoe om te gaan met de vele vragen die particuliere opdrachtgevers vaak hebben. Er is veel maatwerk nodig, waarbij open communicatie, wederzijds onderling vertrouwen en geloof in het project voorop moeten staan”.

Ook als een Vereniging van Opdrachtgevers (VVO) eenmaal is gevormd, blijkt de begeleiding intensief. Zegt Muller: “Een gemeente is gewend aan klassieke voorlichtsavonden, en bezwaren op bestemmingsplanwijzigingen. Met een VVO ga je veel proactiever aan de slag. Als je dat als gemeente goed doet, dan realiseer je ook voor de gemeente meerwaarde, want de kavels worden verkocht volgens de financiële planning, en de huizen worden in normaal tempo ontwikkeld en dat is weer gunstig voor de gemeentelijke WOZ belasting. Wij verwachten ook dat particuliere opdrachtgevers niet zo snel verhuizen, en dat is goed voor de sociale structuur”.

Andere insteek vanuit het gemeentehuis

In Almere wordt het Homeruskwartier ontwikkeld met een grote variatie in type kavels. Arne Swart*, projectleider: “Almere is al heel lang met Klantgericht Bouwen bezig, maar deze wijk Homeruskwartier is echt een doorbraak met zo’n 700 kavels verkocht in twee jaar. De begeleiding door Almere van geïnteresseerde particulieren is dan ook optimaal. Zo heeft Almere een ‘kavelwinkel’, één loket waar alles kan worden geregeld. En in de kavelpaspoorten staan de randvoorwaarden zoals bebouwd oppervlak en bouwvolume helder omschreven.”
Klantgericht betekent voor Almere ook écht klantvriendelijk bouwen. Niet: “nee, dat mag niet van het bestemmingsplan”, maar: “ja, dat zoeken wij voor u uit!”. “Verder helpt het als je als de gemeente ook een mix van stimuleringsregelingen kunt aanbieden” zegt Swart, “zoals bijv. koopgarant regeling of renteloze voorfinanciering in aanloop naar de hypotheek. Ook kun je denken aan training van de aspirant opdrachtgevers in de wet- en regelgeving, en in de ins- en outs van contracten met architecten en aannemers”.

Trends in Klantgericht Bouwen

“Wij zien dat veel meer gemeenten nu actief nadenken over Klantgericht Bouwen”, bevestigt Middendorp. “Ten eerste, neem als gemeente zélf de regie bij kleinschalige ontwikkeling van woningbouw in stedelijke vernieuwing of op nieuwbouwlocaties. Wacht niet tot projectontwikkelaars, corporaties of particulieren met hun ideeën komen”. “Ten tweede, als gemeente moet je het proces van Klantgericht Bouwen helder structureren. Acteer vanuit visie en organiseer draagvlak in de gemeenteraad. Zorg voor heldere besluitvorming door de gemeenteraad, om het particulier opdrachtgeverschap ook daadwerkelijk mogelijk te maken”.
“En de derde tip die ik hier kwijt wil”, zegt Middendorp, “is om als gemeente goed gebruik te maken van de ervaringen elders. Laat je adviseren door een bureau met concrete ervaring, dat scheelt gewoon tijd en dus geld, omdat je dan niet het wiel opnieuw hoeft uit te vinden! En kijk als gemeente over de gemeentegrenzen heen, breng eens een bezoekje aan projecten in andere gemeenten”.

 

*Hans Middendorp is specialist Klantgericht Bouwen en business consultant Strategie, Water en Ruimtelijke Ontwikkeling.  *Arne Swart en *Christel Muller zijn interim projectleiders in dienst van Balance – Advies+Projecten+Interim. Balance is betrokken bij lopende projecten Klantgericht Bouwen in Almere, Woerden en Apeldoorn.

 

.
   


Geef een reactie