‘Gemeenten moeten weer regisseren’, betoogt Friso de Zeeuw

Friso de Zeeuw stelt dat ambities in gebiedsontwikkeling en woningbouw moeten worden bijgesteld. Voorheen konden de gemeente of publiekprivate consortia grotere binnenstedelijke gebieden in redelijk korte tijd vrij maken door bedrijven uit te kopen, te slopen, de bodem saneren en de infrastructuur verleggen. De herontwikkeling startte met een tabula rasa-situatie: de oude voetbalgrasmat oprollen en de nieuwe uitrollen.

geen geld meer voor woningbouw

Nu ontbreekt het geld voor deze forse voorinvesteringen. Bovendien zijn nieuwe plannen doorgaans kleiner van omvang, met langere uitvoeringsfasen. De integratie met de bestaande omgeving waar bijvoorbeeld een aantal (industriële) bedrijven nog langere tijd zullen doorproduceren wint aan belang. Functiemenging (tijdelijk of permanent) krijgt hier nieuwe inhoud. Hergebruik van bestaande bebouwing wordt gecombineerd met nieuwbouw.
De Zeeuw: “Het systeem is failliet. We waren verslaafd aan de verkeerde incentives. Bepaalde dingen werken niet meer. Zo werden in de grote steden tekorten in de grondexploitatie uit de grondopbrengst van kantoren bekostigd. Dit onderdeel van het systeem is failliet. Winst op grondexploitatie kan overigens nog steeds, maar in mindere mate. Dat grondbedrijven winsten afdragen aan de algemene dienst, dat is ook einde oefening. Marktpartijen moeten veel meer eigen risicodragend investeringskapitaal meebrengen”.
In het verleden was het de gewoonte dat stedenbouw vrij snel in het ontwikkelingstraject van een nieuwe locatie in beeld kwam. Gemeentelijke stedenbouwkundigen gingen aan de slag, of er werden stedenbouwkundige bureaus, al dan niet in competitieverband aan het werk gezet. Het gevolg was dat er al uitgewerkte stedenbouwkundige visies op tafel kwamen, zonder dat goed was nagedacht over doelgroepen, programma, concept en planeconomie. Die slagen moesten vervolgens daarna nog plaatsvinden, waardoor vertraging optrad.

Gemeente moet de regie nemen

De Zeeuw: “Het accent ligt nu veel meer bij de gemeenten. De vraag naar de mate van vraaggericht werken is een relevant punt. Maar het is wel de gemeente die als enige overzicht heeft en die een keuze moet maken tussen locaties met inachtneming van publieke investeringen. Door de markt er aan de voorkant bij te betrekken ontstaat zicht op wat kansrijk is en wat niet. Iets vergelijkbaars geldt voor particuliere initiatieven. Daarbij moet de gemeente aan de voorkant haar mate van betrokkenheid definiëren. Is ze mede-trekker of meer faciliterend? Er is alleen reden voor gemeenten om toch te interveniëren met publieke investeringen als er een grote maatschappelijk urgentie is, bijvoorbeeld bij evidente verloedering of als het om een cruciale plek in de stad gaat”.
In een lean and mean-proces (waarbij de gemeente de regie neemt – HansM) wordt de volgorde omgedraaid, door eerst een gebied te definiëren in termen van doelgroepen en het eindproduct dat we er voor ogen hebben. Oftewel het gewenste woonmilieu, met tevens aandacht voor zaken als voorzieningen, mogelijkheden voor bedrijfsvestiging en openbare ruimte. Daarbij hoort een eerste beeld van kosten, opbrengsten en realisatietijd. Conceptontwikkeling in de ware betekenis van het woord. Daar kunnen overigens prima stedenbouwkundigen in participeren, maar zonder fijne tekenpen. Met kalkpapier en houtskool verschijnen al schetsend de potenties van het gebied. Het eindresultaat van deze fase is een kwalitatief programma van eisen; een beschrijving van het gebied op kwalitatieve hoofdlijnen.

Bestemmingsplan globaal en flexibel

“In dit proces moeten we de kunst beoefenen om het bestemmingsplan zo lang mogelijk globaal en flexibel te houden. Pas als duidelijk is wat er concreet op een bepaalde plek daadwerkelijk gemaakt gaat worden, in termen van woningen, openbare ruimte, voorzieningen en bedrijvigheid, bijvoorbeeld in het stadium van het voorlopig ontwerp, vindt snel de juridisch-planologische uitwerking plaats en wel in de vorm van een uitwerking van het bestemmingsplan of een projectbesluit. Het aantal gemeenten dat deze kant op wil groeit. Maar de politieke en juridische cultuur van de precieze bestemmingen en voorschiften is diep ingesleten, gevoed door op rechtszekerheid tamboererende bezwaarmakers…”
Dit blog is gebaseerd op uit het oorspronkelijke artikel van Friso de Zeeuw plus de reactie van Friso de Zeeuw op vragen. 


Geef een reactie