Waterwonen in de Stadshavens van Rotterdam

Waterwonen is “design, cool en comfortabel”

Waterwonen in Nederland is nog steeds relatief onbekend. Maar waterwonen is juist cool, modern, veilig, comfortabel, en vooral ‘groen’! Waterwonen past helemaal in de huidige tijd. De technische beperkingen van waterwonen kunnen tegenwoordig comfortabel worden opgelost.

Rotterdam heeft in de oude stadshavens veel kansrijke locaties voor waterwonen. Rotterdam is een moderne stad, die inspeelt op innovatieve oplossingen om de klimaatverandering en bijbehorende wateroverlast het hoofd te bieden. Denk aan de opkomst van groene daken, en het drijvend paviljoen in de Rijnhaven. Publicitair zijn waterwoningen een kans om Rotterdam als klimaatmetropool op de kaart te zetten. Waterwonen biedt ook een kans voor ondernemers, zoals watertaxi, en dienstverleners voor beheer en onderhoud van waterwoningen en de steigers.

Waterwoningen in de stadshavens van Rotterdam passen goed in het toekomstbeeld voor de stad. Creatieve bewoners die in een hippe en moderne stad willen wonen en werken, maar dan anders dan anders. De Stadshavens van Rotterdam omvatten de volgende havens: Rijnhaven, Maashaven (achter de Kop van Zuid); Merwehaven en Vierhavens (bij Delfshaven) en RDM, Eemhaven en Waalhaven (Rotterdam-Zuid).

Overzichtskaart locaties waterwoningen in Rotterdam
Bron: Verkenning Drijvend Bouwen in Buitendijks Rotterdam (2011).

 

Succesfactoren bij Waterwonen

Uit de evaluatie van zeven waterwoonprojecten in 2012 [1] kwam naar voren dat maar liefst vier van de zeven waterwoonprojecten al in de planfase waren gestopt (Westflank Haarlemmermeer, IJsseldelta, Zandmeren, RiverStone). Waterwonen was hier toegevoegd als een ‘toefje slagroom’ aan het gebiedsontwikkelingsproject, en als dat project dan tegenslag ondervindt, wordt al gauw afgezien van de risicovollere component waterwonen. Het enige waterwoonproject dat wel volledig werd gerealiseerd, had een sterk afwijkend concept: recreatie in plaats van permanente bewoning (Marina Olderhuuske). De twee andere waterwoonprojecten worden momenteel gefaseerd uitgevoerd, vanwege de slechte marktomstandigheden (IJburg en De Zandmeren).

Het realiseren van waterwoningprojecten blijkt toch niet zo eenvoudig. Succesfactoren zijn, net als bij ‘gewone’ bouwprojecten: aansluiting van het project bij de doelgroep; intensieve kopersbegeleiding; maatschappelijk draagvlak; en het oplossen van technische uitdagingen zoals aansluitingen nutsvoorzieningen, parkeergelegenheid, en bereikbaarheid voor hulpdiensten etc. Voorts is de juridische status van een waterwoning (roerende zaak of onroerende zaak) van belang voor het verkrijgen van een hypotheek, en voor de verplaatsbaarheid van de woning.
Waterwoningen zijn nog een onbekend fenomeen bij de meeste overheden en financiële dienstverleners, waardoor er gemakkelijk oponthoud kan ontstaan in het planproces. Ook is er nog veel juridische verwarring rond waterwoningen. Doorgaans worden waterwoningen aangemerkt als ‘bouwwerk in de zin van de Woningwet’; maar voor het toetsen van projectontwikkeling met waterwoningen is het Bouwbesluit onvoldoende. De gemeente Rotterdam zal al vroeg in de planfase duidelijkheid moeten verschaffen over het toetsingskader, bijv. de Nederlandse Technische Afspraak 8111.

Waterwonen tegen de skyline van Rotterdam
Links de hoge flatgebouwen op de Kop van Zuid


Leerpunten

Belangrijkste leerpunt uit de evaluatie is dat kopers en omwonenden vóóraf helderheid willen over het soort waterwoning, het precieze ontwerp van de waterwoningen en de wijze waarop de waterwoningen worden aangesloten op de omgeving. Vaste kosten voor de waterkavel, kosten voor leges, mogelijkheid voor hypotheek etc. moeten vóóraf absoluut helder zijn. Ook moet het waterwoonproject al vanaf het allereerste begin goed worden gepositioneerd in de markt, met voldoende flexibiliteit om in te spelen op individuele wensen van toekomstige kopers. Een marktanalyse vóóraf is dus een must!
Derde leerpunt is dat alleen waterwoonprojecten gericht op een duidelijke doelgroep kans van slagen hebben. Waterwonen in Rotterdam zal zich specifiek moeten richten op de trendy dertigers en veertigers met een hogere opleiding en een bovenmodaal inkomen, die innovatie waarderen en graag anders willen leven dan anderen. Mensen voor wie een terras belangrijker is dan een tuin. Mensen ook die buiten aan het water willen wonen, maar niet uit het centrum willen vertrekken, en voor wie luxe appartementen in het centrum van Rotterdam onbereikbaar zijn.

Van Droom naar Ontwerp

 Er zijn veel voordelen van waterwonen: het wegenplan is relatief eenvoudig gezien de ligging in het centrum van de stad, het bouwrijp maken van terreinen is niet nodig en openbare voorzieningen kunnen gecentraliseerd worden. Waterwoningen lenen zich er goed voor om op een andere locatie te worden geassembleerd. Door gestandaardiseerde drijflichamen te koppelen met daarop gebouwde prefab woningen, kunnen relatief eenvoudig complete drijvende woonwijken worden gerealiseerd. Zo kan flexibel ingespeeld worden op de behoefte, tegen commercieel interessante voorwaarden.
Een belangrijk knelpunt dat uit de evaluatie naar voren kwam, is de bereikbaarheid van het waterwoonproject. Ook parkeren voor de deur is bij waterwonen veelal lastig te realiseren. Aangeraden wordt om in het bestemmingsplan meteen een dubbelbestemming op de waterkavels te leggen (‘wonen’ en ‘water’).
Volgens een bekende vuistregel kunnen woningen aan het water voor 5-10%hogere aanschafprijs worden verkocht. Belangrijk is wel dat de bewoners een bootje voor de deur kunnen aanmeren en dat je ergens naartoe kunt varen op open water. Waterwoningen moeten dus worden voorzien van een aanlegplaats. Met de waterbeheerder moet gekeken worden naar bereikbaarheid per boot. Voor de waterkwaliteit rond en onder de waterwoning is het van belang dat er voldoende diepgang en doorstroming plaats vindt.

Technische randvoorwaarden bij het ontwerp

Het ontwerp van waterwoningen wijkt natuurlijk behoorlijk af van gewone bouwprojecten op land. In afwijking tot traditionele woningen op palen, is de fundatie van waterwoningen een drijvend lichaam (‘bak’). Bij een hoger gewicht kan het drijvend vermogen van de bak verhoogd worden door trimvaten voller of minder vol te laten lopen met water. De aansluitingen van gas, licht, water en riolering zullen flexibel moeten zijn, en bestand tegen continue schommelingen. De aan- en afvoerleidingen zullen tegen zowel hoge als lage temperaturen beschermd moeten worden. Ook moet er rekening worden gehouden met de bewegelijkheid van waterwoningen als gevolg van de fluctuaties van het waterpeil en golfslag.

IJburg als voorbeeld

Het waterwoonproject IJburg in Amsterdam is een project waar toekomstige bewoners hun eigen drijvende woning konden ontwerpen. Dit heeft voor veel enthousiasme gezorgd en met verassende resultaten. Geen woning is hetzelfde. Om het beoogde sfeerbeeld te behouden, is er vastgehouden aan de steigers waaraan de waterwoningen zijn gekoppeld. De nutsvoorzieningen zijn in de steigers verwerkt.

 

Waterwoningen IJburg

Omdat dit als gevolg had dat de waterleiding de temperatuur-wisselingen (van winter en zomer) te voorduren zou krijgen, moest hier rekening mee worden gehouden. Vorstbeveiliging in de vorm van het kunnen verwarmen van leidingen en verkoeling wordt gerealiseerd door het kunnen openzetten van de leiding op het oppervlaktewater. Parkeren kan in de parkeergarage onder het aangrenzende appartementencomplex. Bewoners zullen dus ook in slecht weer slechts te voet hun woning kunnen bereiken. Het beheer en onderhoud van de gezamenlijke voorzieningen, zoals de woonsteigers, aan- en afvoerleidingen, en noodpompen voor calamiteiten, kunnen de waterbewoners beleggen bij de Vereniging van Eigenaren.


Waterwonen in Rotterdam begint in de Nassauhaven

Waterwonen in de Rotterdamse stadshavens biedt een goede combinatie van de levendigheid van het centrum op korte afstand, recreëren op en aan het water en een vorm van rust bij thuiskomen (‘vakantiegevoel’). Waterwonen geeft uitstraling aan deze voormalige industriële locaties, en kan zo bijdragen aan de revitalisatie van de oude havengebieden. Er zijn ook al verschillende visies ontwikkeld voor waterwonen in de stadshavens van Rotterdam. Ook in de nieuwe wijk Nesselande wordt een klein aantal bijzondere waterwoningen gerealiseerd.
Rijnhaven Artist Impression
Nassauhaven Artist Impression
Gemeente en Havenbedrijf staan open voor initiatieven van marktpartijen in de havens die op korte termijn kansrijk zijn. Dat wil niet zeggen dat drijvend bouwen per definitie ook mogelijk is. Binnen de gebiedsontwikkeling moet de uiteindelijke keuze gemaakt worden [2]. Voor de Rijnhaven zal een verkenning starten naar de haalbaarheid van een multi-functioneel drijvend programma. Rotterdam zet actief in op de Nassauhaven als proeftuin voor drijvend bouwen voor het opdoen van leerervaringen voor grootschaliger toepassing op de langere termijn. Het gaat om leerervaringen op het gebied van architectuur en stedenbouw, beheer en exploitatie, veiligheid en techniek. De uitwerking voor de Nassauhaven moet leiden tot een go/no go beslissing voor drijvend bouwen in dit bekken.
——-

Naschrift blog Waterwonen in de Stadshavens van Rotterdam  (feb. 2013)

Korte samenvatting van een informatief gesprek met een vertegenwoordiger van de gemeente Rotterdam

In de structuurvisie van Rotterdam (2011) is benoemd om “havens en stad dichter bij elkaar te brengen”, met name voor de Stadshavens die hun commerciële functies grotendeels hebben verloren. Voor de ontwikkeling van de Stadshavens is de volgende fasering vastgesteld: 1. Nassauhaven (aanbesteding drijvende woningen loopt momenteel); 2. Rijnhaven (competitie start binnen drie maanden); 3. Maashaven (3x zo groot als de Rijnhaven); en 4. Merwe-4 haven.
De gebiedsontwikkeling van de Rijnhaven (28 ha water) wordt uitgevoerd als ‘gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl’. De gemeente Rotterdam heeft geen geld voor investeringen, maar wil de markt uitnodigen om met kostendekkende ontwerpen voor integrale ontwikkeling van de Rijnhaven. Rotterdam zoekt nadrukkelijk een partnerschap tussen de gemeente en een consortium uit het bedrijfsleven.
Rotterdam wil de assets van de Rijnhaven voor 20 jaar gratis beschikbaar stellen (‘als een soort erfpacht’). De ontwerpen zullen worden beoordeeld op drie criteria: 1. Bijdrage aan delta-innovatie (drijvend bouwen, klimaatadaptatie etc.); 2. Verbetering van de Quality of Life in de directe omgeving van de Rijnhaven; Bijdrage aan sociale vernieuwing: opleiding en werkgelegenheid. Kansen: met name ver-ondieping (nu 8 m diep, berging van schone bagger) en vergroening. Bijv. WNF is nu samen met het Havenbedrijf een project gestart voor vergroening van de Nieuwe Waterweg (met extra kribben). De Rijn- en Maashaven kunnen dan ook groene ‘stepping stones’ worden.

Op dit moment loopt het juridische voortraject: hoe aan te besteden? Intentie is dat op basis van een essay met een omschrijving van de plannen, en door aan te tonen dat het project ook financieel kan worden gedragen, een voorlopige keuze zal worden gemaakt. Uit informele bron is bekend dat verschillende marktpartijen zich nu al aan het organiseren zijn, zoals het consortium ‘Building with Nature’.Daarnaast wil Rotterdam ook de mogelijkheden bieden voor tijdelijke ‘korte-termijn initiatieven’ voor max. 5 jaar, zoals een drijvend zwembad of zelfs een drijvend bos!

——-

[1] De evaluatie van zeven case studies waterwonen is uitgevoerd door Evelien van Weele als stageopdracht onder begeleiding van Arcadis. Evelien is in de zomer van 2012 afgestudeerd aan de opleiding Watermanagement van de Hogeschool Rotterdam.

[2] Verkenning Drijvend Bouwen in Buitendijks Rotterdam. Gemeente Rotterdam en Havenbedrijf Rotterdam, 72 pagina’s, maart 2011.
Een korte versie van dit blog is gepubliceerd in het Vakblad H2O – tijdschrift voor Watervoorziening en Waterbeheer (nov. 2012).

 


3 Comments

  • Hans Middendorp

    March 20, 2013

    Deze reactie is verwijderd door de auteur.

  • Hans Middendorp

    March 20, 2013

    De casus Stadshavens Rotterdam is ook besproken op het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling op 15 maart 2013. Onderstaande tekst is overgenomen vawww.gebiedsontwikkeling.nu

    De haven van Rotterdam is een van de twee mainports van die toekomstige megacity. Met Maasvlakte II bereikt de westwaartse opschuiving van de Rotterdamse haven voorlopig haar eindpunt. De havens dicht bij de stad verloren in de loop van decennia een voor een hun oorspronkelijke functie. Via de ontwikkelingscombinatie Stadshavens bundelden het Havenbedrijf Rotterdam en de gemeente Rotterdam de krachten voor de herontwikkeling van (delen van) het omvangrijke gebied. Jeroen Steens, hoofd Port Development bij het Havenbedrijf, gaf een uiteenzetting over de actuele aanpak van de Waalhaven. De directe havenfunctie is er nagenoeg verdwenen, maar een groot aantal dienstverlenende bedrijven (o.a. Boskalis, Imtech en Cofely) zijn er nog gevestigd, naast allerhande kleine bedrijfjes – ook de nodige malafide. Het gebied omvat 200 ha uitgeefbare grond, die grotendeels via erfpacht wordt geëxploiteerd. De oude stadshavens bieden Rotterdam de mogelijkheid om binnenstedelijk wonen te realiseren. Katendrecht aan Maashaven en Rijnhaven en het Lloydkwartier (St. Jobshaven en Merwedehaven) zijn indrukwekkende voorbeelden van nieuwe woongebieden. In de Waalhaven ligt de nadruk voorlopig op het versterken van de bestaande economie. Het Havenbedrijf kiest niet voor een volledige herontwikkeling (inclusief herverkaveling). In plaats daarvan wordt geïnvesteerd in het opknappen van de buitenruimte en het gericht opruimen van rotte plekken: het uitkopen van sterk verwaarloosde en/of criminele panden. Met het profiel ‘Port Valley’ wordt nieuwe bedrijvigheid gelokt. Het Havenbedrijf ontwikkelde voor eigen risico ook een kantorenensemble, dat met een goede opbrengst is doorverkocht aan een belegger.
    Steens merkte op de gekozen aanpak te scharen onder de noemer gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. “We hebben geen blauwdruk, wel verschillende scenario´s en een businesscase. We hebben een stip op de horizon, maar steeds is de vraag: wat levert het op als we dit of dat bedrijf uitkopen? Past het in de businesscase? Een gebiedsmanager zit er bovenop.”

    Wettelijke procedures en eisen op vlak van ruimtelijke ordening en milieu kunnen een grotere horde gaan vormen wanneer wonen in de buurt van werken komt, wat bij binnenstedelijk ontwikkelen vaak het geval is. Ontslakken is hier wel wenselijk, aldus Steens. Hij waarschuwde voor de gebleken lage tolerantie van bewoners voor hinder van bedrijvigheid. Op Katendrecht maakte een klein deel van de nieuwe bewoners met succes bezwaar tegen het aanmeren van zeeschepen aan de kade. Ze hadden ´s nachts last van ratelende ankerkettingen en het gezoem van generatoren. “De slaapkamers van die woningen zitten juist aan de kadezijde, dat is een ontwerpfout. Maar niemand had dit voorzien, het leek zo´n mooie toevoeging om die schepen voor de deur te hebben. In de praktijk blijkt de verbinding van stad en haven moeilijker dan gedacht. Overigens is het ook in voorbeeldstad Hamburg met hinderproblematiek een drama.”
    Degene die het hardst roepen, krijgen teveel hun zin, vindt Steens. “Ruim 70% van de betrokken bewoners op Katendrecht vond het jammer dat de boten niet meer aan de kade liggen. Binnen de VvE is er veel kwaad bloed door ontstaan.”
    In de Waalhaven kan een woonontwikkeling dus een risico meebrengen wanneer door het opspelen van hinderproblematiek bedrijven kopschuw worden gemaakt, wist Steens. De Zeeuw merkte op: “We kunnen niet langer tolereren dat een kleine groep burgers die zich gedraagt als prinses op de erwt, feitelijk de dienst uitmaakt. Zij frustreren ontwikkelingen die de meeste mensen op prijs stellen.“

    15 maart 2013
    https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/3084-werkzame-ontwikkelstrategieen?utm_campaign=special-praktijkcongres-werkzame-ontwikkelstrategieen&utm_medium=email&utm_source=go_nu

  • Bas

    November 28, 2012

    Allereerst is het een leuk blog over de stand van zaken omtrent het waterwonen in Nederland. Ik heb een paar eigen kanttekeningen die ik erbij wil plaatsen (in de volgorde van het blog):

    – dat IJburg een beetje stokt qua ontwikkeling is zeker niet alleen te wijten aan de marktomstandigheden, maar veel meer aan de negatieve grondexploitatie van de eerste fase. De realisatie van de sluis en de zeer dure steigers viel de gemeente tegen en ze zijn nu aan het kijken hoe ze dit kunnen optimaliseren. Tevens speelt daar dat ze woonboten vanuit een andere locatie willen verplaatsen naar deze locatie en dat proces van onderhandelen en inpassen op de plek vergt ook tijd

    – Het is een wijdverbreid misverstand dat de juridische status van de waterwoning van belang is voor de hypotheekverstrekking. Er zijn op dit moment maar twee banken (ING en Rabobank) die woonboten of waterwoningen financieren en door het onroerend te maken (zoals bij Steigereiland) zijn er geen andere financiers bijgekomen. Zolang deze twee banken redelijke voorwaarden hanteren is dat ook geen probleem.

    – ik ben het helemaal mee eens dat er nog teveel juridische verwarring is; de hoge raad en de raad van state hebben elkaar tegengesproken. De laatste uitspraak dat een woonboot (een klassieke ark) een bouwwerk is in de zin van de woningwet is een onmogelijke uitspraak. Op eens zou je als je een nieuwe woonboot realiseert aan het bouwbesluit moeten voldoen….

    – een goede marktanalyse voor zo'n niche doelgroep is een stevige klus. Mijn ervaring is toch dat er verschillende doelgroepen aan het waterwonen te koppelen zijn en ze hebben allemaal hun eigen voorkeuren.

    – er wordt kort ingegaan op het parkeren bij het waterwonen; naar mijn idee moet dit eigenlijk altijd op de wal plaatsvinden; een auto hoort niet op een steiger wat mij betreft! Het grootste deel van de doelgroep wil dit ook niet; in het waterwoonproject in de Grote Wielen wilde men dit wel toestaan; dit project is helaas nooit gerealiseerd.

    – Steigereiland is nog steeds het grote voorbeeld op het gebied van waterwonen. Veel dingen zijn daar goed gegaan en helaas ook een paar wat minder. Zie de evaluatie van het project: drijvend Amsterdam.

    – voor de rest ben ik heel benieuwd hoe de gemeente Rotterdam het daadwerkelijk gaat aanpakken. Er wordt veel in kamertjes gepraat maar er is weinig actie. Het project Nassauhaven had al 2 jaar geleden getenderd moeten worden en er is nog steeds niemand geselecteerd. Tevens heeft deze tender hele lastige voorwaarden meegekregen van de gemeente, waardoor het de vraag is of het kan dienen als het langverwachte mooie pilotproject. Hopelijk biedt de tender voor de Rijnhaven meer kansen!

    Groet,
    Bas van Waterloft.nl

Leave a Reply